Земельный участок в Сочи под ИЖС: как выбрать и купить

Спрос на землю в Сочи под ИЖС неуклонно растет. Выбор участка зависит от бюджета и запросов собственника. Также стоит учитывать нововведения от 1 июля 2021 года, в которых изложены правила застройки и назначение земли.

В статье мы рассмотрим, что важно учесть при подборе земельного участка для постройки частного дома, коттеджа в Сочи, как проходит оформление сделки, сколько в среднем стоит сотка земли.

Оглавление:

Назначение земли и правила застройки в Сочи

С 1 июля 2021 года в назначение земли и правила застройки в Сочи внесены ограничения. Они затронули строительство гостиниц, частных и многоквартирных домов. Строительство зданий гостиниц признали условно-разрешенным.

Местные власти ограничили застройку Сочи, чтобы контролировать архитектурную ситуацию в городе. Это поможет бороться с недобросовестными предпринимателями, которые застраивают курорт некачественным жильем и выдают его за апартаменты.

Изменения направлены на улучшение жизни сочинцев. Население города ежедневно растет: в 2020/2021 учебном году число обучающихся в каждой школе выросло на 1000.

Нововведения коснулись и ИЖС. Площадь дома на одну семью – до 300 м², высота – до 12 м. Площадь хозяйственных построек – до 150 м². Собственники, которые нарушают нормы, привлекаются к ответственности.

Для собственников, которые планируют строить многоэтажные дома под ИЖС, также введены ограничения. Трехэтажное здание должно вписываться в площадные рамки – до 500 м². Собственник может обратиться в местные организации, чтобы согласовать отклонение от параметров. Земельные участки, которые предназначены для личного подсобного хозяйства, могут иметь площадь 650–1200 м².

В 2019 году глава Сочи принял закон о запрете на строительство многоквартирных домов в прибрежной полосе – в 500 м от линии моря. По словам властей, это способствует развитию курортных городов.

Ограничения для ИЖС вводятся потому, что владельцы земельных участков используют их не по назначению. А именно – строят малогабаритные квартиры без инфраструктуры вместо частных домов на семью. Власти города сносят многоквартирные дома, самовольно построенные на участках под ИЖС.

Минимальный размер участка под ИЖС в Сочи

В 2020 году в Сочи владельцы земельных участков разводили огороды и сады, строили дачные домики. С 2021 года собственники могут зарегистрировать свои дома и получить прописку.

Дачное хозяйство в Сочи вытесняется капитальным строительством. Исключение составляют огородные товарищества: там разрешены хозяйственные постройки.

Ситуация с размерами участков под ИЖС в Сочи неоднозначна. Кадастровый закон был принят 10 лет назад. Чтобы определиться с размером участка, собственникам приходится проводить размежевание. Это приводит к конфликтам с соседями и бумажной бюрократии, которая занимает от 3-х до 6 месяцев.

Земельные участки в Сочи находятся в собственности государственных и муниципальных властей. У любой земли есть конкретное предназначение – градостроительство, ИЖС.

Размеры участка под ИЖС определяются градостроительным кодексом и нормативными актами. Параметры земли зависят от задач, которые она выполняет.

Для участков под ИЖС определены:

минимальные отступы после размежевания (это позволит собственникам возводить хозяйственные постройки);
высота, этажность дома;
минимальные и максимальные размеры участков.

Минимальный и максимальный размер участка под ИЖС в Сочи зависит от того, для чего предназначена земля. В Сочи разрешено строительство частных домов до 3-х этажей. Выше – нельзя. Минимальный размер участка – 300 м², максимальный – 3000 м². Чтобы узнать размер участка под ИЖС, нужно провести размежевание и обратиться в Росреестр.

Алгоритм покупки участка под ИЖС в Сочи:

Знакомство с сочинским градостроительным регламентом, правилами землепользования (ст. 32 ГСК).
Изучение карты зонирования. Она поможет ограничить участок и не застроить чужую территорию.
Изучение условий и требований, предъявляемых к ИЖС в Сочи. Это высотность дома, количество этажей (до 3-х), размеры площади (от 300 до 3000 м²).
Размежевание. Для проведения этой процедуры нужно обратиться в геодезическую компанию.

Выполнив эти действия, собственник получает кадастровый паспорт и может приступать к ИЖС. Пакет документов и изученные нормативные акты помогут ему защититься в суде, если возникнет необходимость.

Как выбрать участок земли для строительства дома в Сочи

Перед тем как переезжать в Сочи, россияне выбирают участок земли для строительства дома. В курортном городе четыре климатические зоны, разнообразный ландшафт, близость к морю и горам. Поэтому к выбору участка нужно подойти серьезно.

При выборе участка в Сочи нужно учитывать:

площадь территории;
особенность рельефа и грунта;
близость к морю;
инфраструктуру;
заселенность территории;
район города;
нормативно-правовые акты: собственник может купить землю, на которой запрещено строить по закону.

Комплексный подход к выбору участка поможет собственникам построить дом, соответствующий требованиям и задумкам. Придомовую территорию можно благоустроить. Специалисты рекомендуют доверить выбор участка профессионалам. Но если на это нет средств, участок можно выбрать самостоятельно.

Россияне выбирают ИЖС в Сочи, потому что оно удобнее: не нужно делить парковочное место с соседями и бояться сноса домов, который проводится на законодательном уровне. Собственник самостоятельно оформляет документы, выбирает участок и строит дом.

Перед покупкой дома нужно изучить геологию участка. Это поможет сэкономить в 2–3 раза и вычислить вероятность оползня. Земельные участки в Сочи могут находиться на склоне. Чтобы построить дом, придется работать с аргиллитом и строить подпорные стены. Глубина залегания аргиллита разная – от 4-х до 12 метров. Чем глубже, тем дороже. Если аргиллит залегает глубоко, стоимость подготовительных работ увеличится в 2–3 раза.

Еще один аспект, который стоит учесть при выборе участка, – дорога. Если путь к дому будет заблокирован, не получится заказать доставку еды и мебели, вызвать экстренные службы. Рекомендуется проверить дорогу на кадастровой карте. Продаются участки и без дороги: ее нужно прокладывать самостоятельно. В горной местности дорогу делают серпантином: к ней добавляют опорные стены и утрамбовывают гравием. Это стоит немалых денег.

Следующий аспект – коммуникации. На некоторых участках доступно 3–5 кВт. Этого мало для семьи. Чтобы решить этот вопрос, собственники тянут кабели и возводят опорные столбы за свой счет. Это дополнительные траты.

При выборе участка нужно учитывать и наличие воды. В Сочи есть центральный, частично частный и частный водопровод. Центральный – удобнее всего. Подключение частного водопровода стоит 35–70 тысяч рублей. Специалисты бурят скважину глубиной до 100 м. Она может засохнуть. Также сочинцы с частным водопроводом жалуются на характерный запах сероводорода от воды.

Нужно учесть и назначение земли. Перед тем как покупать территорию для ИЖС в Сочи, нужно посмотреть на участок на кадастровой карте. Нельзя покупать землю в природоохранной зоне или на территории национального парка. Не рекомендуется строить дом в поселках с зонами исторических поселений. К собственникам домов предъявляются особые требования, их регулярно проверяют.

Сочинцы, которые строят дома в 30 км от аэропорта, получают справку от Росавиации и Роспотребнадзора. Ее стоимость – от 100 тысяч рублей.

Как оформить покупку земельного участка под дом в Сочи

Владельцу земельного участка под дом в Сочи выдают свидетельство о праве собственности. Это документ, на основании которого он является собственником и может проводить строительные работы на купленной территории.

Документы для регистрации права собственности:

договор купли-продажи, на основании которого земельный участок перешел от одного владельца к другому;
выписка из хозяйственной книги (ее выдают органы местного самоуправления);
кадастровый план участка, заверенный нотариально;
удостоверение личности – паспорт гражданина РФ;
заявление установленного образца;
квитанция об уплате госпошлины.

Следующий шаг – межевание земли. Собственник находит кадастрового инженера, закрепленного за геодезической компанией или ИП. Для законного межевания участка в Сочи нужно собрать пакет документов.

Среди них:

заявление с просьбой о межевании;
договор купли-продажи;
документы, подтверждающие право собственности на участок;
удостоверение личности и его копия;
справка из БТИ, если на участке есть хозяйственные постройки;
справка по форме кадастровой выписки (ее получают в Росреестре или МФЦ);
кадастровый план участка;
квитанция об уплате госпошлины.

Купленный участок рекомендуется приватизировать. Для этого собственник собирает пакет документов и пишет заявление с просьбой о приватизации.

К нему прикладывают:

копию удостоверения личности;
документы, подтверждающие право собственности;
кадастровый план участка;
справку из БТИ (если на территории есть хозпостройки);
выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах;
квитанцию об уплате госпошлины.

Средние цены на землю для ИЖС в Сочи

Средняя цена на землю под ИЖС в Сочи – 3–5 млн рублей за сотку. Стоимость зависит от удаленности от моря, инфраструктуры, документов, согласований, проекта дома, близости к магистрали.

Самые дорогие участки – в Адлерском районе и Красной Поляне. Чуть дешевле – в Центральном Сочи, Хостинском и Лазаревском районах.

Земля в Сочи стоит дорого, потому что спрос на нее растет с каждым годом. Сочи застраивается гостиницами, многоквартирными и частными домами.

При выборе земельного участка в Сочи нужно учитывать район города, геологию, удаленность от моря, дорожные развязки, систему коммуникаций. Перед подписанием договора купли-продажи нужно изучить кадастровый план земли, документы на нее. На участках, расположенных в поселках исторического значения, накладывается ограничение на строительство. Для оформления земли в собственность нужно провести межевание территории, собрать пакет документов и подписать договор купли-продажи. Средняя стоимость сотки земли в Сочи – от 3 до 5 миллионов рублей.