Земельный участок в Сочи: как правильно выбрать
Оглавление:
Индивидуальное жилищное строительство в курортных городах − довольно распространенное сегодня явление. Выбирая участок под возведение жилого дома в Сочи, принимают во внимание такие характеристики, как ландшафт, площадь и конфигурация местности, его назначение, заселенность и условия для жизни. Стоит ознакомиться со всеми особенностями территории.
В статье мы рассмотрим, какие факторы учитывать при выборе земельного участка в Сочи, почему необходимо проверить наличие коммуникаций и инфраструктуры.
Особенности выбора земельного участка в Сочи
Многие сейчас выбирают для жизни теплые курортные города. Например, Сочи, где есть море и горы, теплый климат, живописные пейзажи. Присматриваясь к городу темных ночей, люди больше склоняются к проживанию в частном доме или коттедже, выбирая индивидуальное жилищное строительство, то есть возможность сделать все по своему вкусу, начиная с индивидуально разработанного проекта.
Поскольку в Сочи практически повсеместно гористая территория, а ровные участки земли − достаточно редкое явление, купить землю под застройку в Сочи и возвести здесь дом − задача не из простых. Строительные работы проводят с учетом некоторых нюансов. Главное – провести сравнительный анализ участков и выбрать оптимальный вариант.
Ландшафт
Для территории Большого Сочи характерно разнообразие ландшафта. Значительное количество участков обладает уклоном, из-за которого стоимость строительных работ возрастает в связи со сложностью устройства фундамента и обустройства коммуникаций. Приходится применять специальные технологии строительства, позволяющие возводить здания в гористой местности. Зато из окон таких домов будет открываться замечательный вид, который никто не перекроет.
Природные особенности:
- сейсмическая активность;
- подземные воды;
- рельефность участков;
- неоднородность грунтов (не все подходят для строительства);
- снегопады в горах.
Геология
Из-за того, что в Сочи гористая местность, чаще всего при строительстве, если невозможно применить плиту, придется забуриваться в коренные породы аргиллит, мергель и т. д., характеризующиеся высокой твердостью. Это влияет на стоимость работ, определенное количество бетона и арматуры. Если коренные породы залегают неглубоко (в 3−5 м), затраты будут минимальны. При залегании на глубине 7−12 м стоимость работ, даже подготовительных, возрастет в 2−3 раза. Не обойтись и без подпорных стен, которые возводят с нескольких сторон. Геология поможет понять, нет ли на данной территории оползня, ведь оползневая земля встречается повсеместно.
Размеры и форма участка для покупки в Сочи
От габаритов участка напрямую зависит стоимость его благоустройства. Для определения размера территории применяют соотношение 1 к 6 (1 − отметка застройки дома, площадь которой равна площади первого этажа).
В соответствии с действующим законодательством установлены максимальные размеры земельного участка в Сочи. Так, максимальная площадь строящегося жилого 3-этажного дома не должна превышать общей площади в 300 м². При этом правообладатель участка под ИЖС вправе обратиться за ходатайством на отклонение от предельных размеров.
Что касается формы земельного участка, специалисты выяснили, что квадратная форма упрощает и проектирование, и строительство, и рекомендуют при покупке земли в Сочи выбирать именно такую конфигурацию. Здесь удобнее разместить постройки и держать нужную дистанцию от соседей. Если участок продолговатой формы, это не всегда комфортно как для хозяев, так и для соседей, но опытные ландшафтники гармонично обустроят и такую территорию.
Расположение земельного участка в Сочи
Если вы уже склонились к покупке определенного участка, обязательно проверьте его по кадастровой карте. Земля может оказаться в природо- или водоохранной зоне, на территории национального парка или исторических поселений.
Уточните целевое назначение земли. На землях сельскохозяйственного или промышленного назначения не получится построить дом или прописаться. Лучше всего использовать земли для ИЖС или ЛПХ. Плюсом будет наличие градостроительного плана земельного участка.
Изучите, что находится вблизи участка. Это может быть кладбище, линии электропередач, кабели высокого напряжения.
Выбирать участок под строительство малоэтажных зданий желательно в местности, откуда открываются красивые виды. У участка на склоне есть существенный плюс − вас не затопит. Если позволяют средства, можно даже при существенной разнице высот возводить здесь объекты разной этажности, а уникальность участку добавить с помощью ландшафтного дизайна.
Не каждый обращает внимание на «правильную» сторону света, а это важнейший нюанс: южная сторона наиболее выгодна, особенно в зимнее время (всегда светло, тепло и можно выйти на балкон или террасу, чтобы понежиться под лучами солнца).
Район
Немаловажную роль при выборе земли под строительство играет район. Самый дорогие районы Сочи − прибрежные (начиная от Дагомыса и заканчивая Имеретинской низменностью), они же и самые популярные. Здесь отличная инфраструктура и жизнь бьет ключом. Кроме этих районов, пользуются спросом Бытха, Макаренко, Светлана.
На порядок дешевле участки в горных районах:
- Каштаны;
- Липники;
- Молдовка;
- Красная Воля;
- Сергей-Поле.
Обновленный район города − Адлерский, который условно можно разделить на несколько секторов: Курортный городок, Красная Поляна, Имеретинка, Молдовка, Черешня, Чайсовхоз, Центр. Здесь селятся те, кто любит активное времяпрепровождение, горнолыжный отдых.
Специалисты советуют прежде всего изучить карту города, чтобы по ней ориентироваться, в каком районе самое подходящее место для строительства. По карте видно, какие объекты имеются рядом, в том числе море, горы, шумные эстакады, промышленные предприятия, социальная инфраструктура (больницы, школы, детские сады).
Например, в Сочи есть места, где поблизости находятся промышленные объекты, − улица Тимирязева (кстати, здесь немало строительной техники, ежедневно проезжающей вблизи жилых строений). Шум и пыль вряд ли кому-то понравятся.
Хороший частный сектор расположен по улице Голенева, однако там же находится организация по вывозу твердых бытовых отходов.
Можно выбрать участок возле объездных сочинских дорог − там достаточно спокойно и тихо. Чтобы удостовериться, что он вам подходит, стоит съездить туда, пройтись по улице, прочувствовать атмосферу, поговорить с местными жителями. Они расскажут о плюсах и минусах проживания в данном районе, в том числе о том, есть ли проблемы с коммуникациями.
Дороги
Наличие заезда на территорию имеет значение не только для будущего комфорта ее владельцев. При строительстве понадобится использовать технику, подвозить стройматериалы. Может оказаться, что земельный участок устраивает покупателя по всем параметрам, а проехать к нему невозможно. Этот момент тоже проверяется по кадастровой карте. Если вас не пугает отсутствие дороги и вы готовы ее проложить, продумайте, как это сделать. Гористая местность не дает возможности пробить прямой путь к участку. Дорогу приходится делать серпантином, а под нее предварительно строить опорную стену. Потребуется большое количество гравия для подсыпки и утрамбовки.
Инфраструктура
Для удобства сезонного проживания не теряют своей актуальности такие факторы, как экология, близость к морю и курортно-развлекательных объектов. Если же планируется проживать в доме круглогодично, интерес представляет доступность объектов инфраструктуры: учреждений здравоохранения, образования, почтовых отделений, остановок общественного транспорта, магазинов и прочих привычных достижений цивилизации, которые человек не готов терять за городской чертой.
Наличие коммуникаций на участке земли в Сочи
Не лишним будет наличие инженерных коммуникаций на участке или, по крайней мере, подводов к ним. Несмотря на то, что современные технологии строительства дают широкие возможности для создания автономных коммуникаций, это довольно дорого по цене. Поэтому преимуществом будет наличие их подводов или возможность устройства.
Газ
Стоимость газа довольно высока, к тому же не везде он есть. Если вы планируете подключить газоснабжение к своему домостроению, обратите внимание на расстояние до магистрали. Если она рядом, подключение обойдется в 350−400 тысяч рублей. В остальных случаях за каждый метр газопровода придется заплатить дополнительно 5 тысяч рублей.
Вода
Сказать, что в Сочи нет проблем с водой, нельзя. В некоторых районах есть централизованное водоснабжение, в других − частные скважины. Хорошо, когда водопровод центральный, хотя иногда происходит отключение воды.
Распространен вариант с частным водопроводом, который нередко прокладывают прямо по поверхности земли. Подключиться к нему можно за 35−75 тысяч рублей в зависимости от расстояния.
Если вы хотите пробурить на своем участке индивидуальную питьевую скважину, делать это придется глубоко, иногда глубже 100 м, из-за горного рельефа. Не всегда вода в скважине удовлетворяет потребителя: иногда она илистая, иногда с запахом (например, сероводорода), не говоря уже о том, что скважина может пересохнуть.
Свет
Если имеются технические условия, электроэнергию можно подключить мощностью в 15 киловатт. Если вы приобретаете участок в ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садовое некоммерческое товарищество), можете рассчитывать на 3−5 киловатт, а этого ничтожно мало. Заранее осмотрите территорию, узнайте, на каком расстоянии расположены столбы ЛЭП, поскольку бывают случаи, когда приходится тянуть 300−400-метровый кабель и устанавливать опорные столбы, а прокладка света обойдется вам в 400−500 тысяч рублей.
Если же линия проходит рядом, вы потратите на все подключение около 500 рублей, не считая оплаты заявления на техусловия, которое стоит 7 тысяч рублей.
Канализация
Сочинская центральная канализация оставляет желать лучшего. Генеральный план развития города предусматривает максимальное очищение канализационных стоков и ливневой канализации. Однако из-за особенностей рельефа согласно силе тяжести водные потоки устремляются прямо в море.
В связи с этим граждане предпочитают сооружать автономную канализацию − ЛОС (локальные очистные сооружения). Для ЛОС требуется электропитание, а принцип работы заключается в аэрации и ускоренных процессах окисления и очистки. Стоки превращаются в активный ил, который, циркулируя внутри системы, очищает стоки до 98%. По утверждению специалистов, очищенную таким образом воду можно даже использовать повторно.
Установка индивидуальной канализации на участке обойдется в среднем в 150−250 тысяч рублей.
Покупка земельного участка под ИЖС в Сочи − неплохое приобретение для тех, кто желает проживать в курортном месте, в возведенном по индивидуальному проекту доме. Изучив особенности климата, местности, других критериев, можно подобрать оптимальный вариант для строительства, что позволит не только возвести дом своей мечты, но и благоустроить прилегающую к нему территорию для максимально комфортного проживания.
