Как выбрать подрядчика для строительства дома в Сочи
Оглавление:
Дом по собственному проекту в Сочи – мечта каждого россиянина. На пути к ее достижению владельцы часто задаются вопросом, как правильно выбрать подрядчика. Глава отдела продаж компании RNR утверждает, что удачный выбор застройщика – это 70% успеха при строительстве. От подрядчика зависит все: срок службы дома, качество проводки, водоснабжения и так далее.
В статье мы рассмотрим, что важно учесть при выборе подрядчика на строительство жилого дома в Сочи, критерии поиска подходящего варианта, как не ошибиться.
Кто такой подрядчик в строительстве
Подрядчик – это юридическое или физическое лицо, обладающее навыками и знаниями в строительстве. Его главная задача – воплотить задумку, обрисованную заказчиком на чертеже, в реальность.
Если подрядчик – частный предприниматель, то по закону он должен иметь лицензию на проведение строительных работ. В частности, на возведение и сооружение зданий I и II уровней ответственности по техническим регламентам или госстандартам, на монтаж и обслуживание систем безопасности.
Подрядчик несет ответственность за все действия, производимые при постройке дома. Он может нанимать соисполнителей, строительные компании, субподрядные организации. В любом случае за результат отвечает сам застройщик.
Агенты по недвижимости рекомендуют сотрудничать с подрядчиками, в бригаде которых имеются узкие специалисты, например электрики и сантехники. В противном случае заказчик рискует получить чек о незапланированных расходах, и если у него нет нужных денег, придется приостанавливать строительство или разбираться в судебном порядке.
Альтернативный вариант – обратиться за помощью в строительную компанию. Она не требует дополнительных расходов, а проведение технических работ можно поручить профильным специалистам.
Поиск и выбор подрядчика для строительства дома в Сочи
Поиск и выбор подрядчика для строительства дома в Сочи – стратегически важная задача. Придраться можно к любой работе. Недаром говорят, что у каждой постройки своя история, в том числе и история ошибок.
Поверхностно изучая подрядчика, заказчик рискует потерять не только время и деньги, но и нервные клетки.
11 советов новичкам для выбора подрядчика:
- Функционал – главное при создании проекта. Заказчик должен задать себе вопросы: «Для кого и для чего строится дом в Сочи?», «Какие задачи он будет решать?». По словам застройщиков, главная причина всех ошибок – непонимание функционала. Люди не могут четко объяснить, для чего они строят дом. Чтобы сформулировать мысли, рекомендуется отвечать на вопросы письменно. Например, прописать, для какого проживания строится дом – сезонного или временного. Кто будет в нем жить, планируются ли домашние животные, будет ли дом в Сочи местом для вечеринок или отшельнической и размеренной жизни? История из практики: мужчина содержал собаку, которой вредно было лежать на теплом полу по рекомендации врачей. Сообщив об этой, казалось бы, мелочи подрядчику, он уберег себя от дополнительных затрат по обустройству теплых полов. Отвечая на вопросы, заказчик не должен вдаваться в крайности. Например, не стоит указывать, сколько нужно отступить от участка соседа или каких размеров должна быть бойлерная. Важно принять во внимание значимые факторы – количество детей, интересы всех членов семьи.
- Знание – сила. Даже если заказчик далек от строительства, как Австралия от остальных материков, ему нужно владеть базой по выбранной им технологии. Например, он выбрал канадскую модель строительства. Узнав немного о ней, он сможет контролировать этапы работы, задавать вопросы. Кроме того, сведущего человека гораздо сложнее обмануть.
- Отсеивание подрядчиков – залог успеха. Сегодня рынок недвижимости переполнен предложениями от самых разных застройщиков. Чтобы выбрать «того самого», нужно отталкиваться от своих целей, например от желания жить в каркасном домике в Сочи. Логично, что фирма, которая специализируется на постройках из бруса, выполнит работу хуже. Чтобы удержать клиента, она может пойти ему навстречу, предложив программы лояльности. Соглашаясь, заказчик рискует потерять время или получить в результате «домик Ниф-Нифа». Нужно запомнить: можно построить дом любой сложности, главное – найти гуру, у которого есть большой опыт в этом деле.
- Заманчивые предложения на рынке – зло. Например, невозможно построить хороший каркасный дом под ключ за 1,5–2 млн рублей. Специалисты в области недвижимости комментируют ситуацию так: база подрядчиков в 2021 году разделилась на два лагеря. Первый – это приблизительно 50% застройщиков, которые обосновывают клиенту высокую стоимость проекта. В частности, подробно расписывают, сколько денег заказчика уходит на материалы и конструкции, какую прибыль получит бригада. Вторая половина – это те, которые манипулируют клиентом: им известно, что люди ожидают получить надежный дом за низкую цену. Используя рабочую схему, они строят дом, который через 50 лет нуждается в капитальном ремонте. Их главный девиз: «Проще сколотить из досок коробку, поместить в него утеплитель и жить – не тужить».
- Нужно выделить время на анализ рынка. Рассмотрим на примере дома по каркасной технологии. Изучив рынок поверхностно, можно понять, что подрядчиков, которые не занимаются строительством таких домов, не так уж и мало. Технический прогресс лишь увеличивает их число с каждым днем. Мониторинг рынка – это возможность не только разобраться в предложениях компаний, но и понять, за какую цену строить дом. Специалисты рекомендуют изучить сайты подрядчиков, их портфолио и понять, нравятся ли они заказчику; посетить выставки деревянных домов в Сочи, чтобы оценить прогресс технологий в 2021 году. Далее нужно съездить на реально строящиеся объекты и самостоятельно оценить качество выполненной работы, приехать в офис застройщика, наладить с ним контакты и принять финальное решение о сотрудничестве.
- Изучить историю подрядчика, с которым планируется сотрудничество. Например, компании часто указывают на своих сайтах: «Мы работаем 15 лет на рынке», «Ежегодно строим 100 домов». Эти факты – красноречивые, но никак не решают задачу клиента. Если подрядчик только начал осваивать каркасную технологию строительства, ему нет никакого дела до того, чем занималась компания до этого. Возможно, те 100 домов, которые она построила, это маленькие садовые домики или дачи. Другое дело, когда подрядчик демонстрирует процесс, делится подробностями каждого этапа строительства. Например, пишет: «На каждой стадии строительства дома мы привлекаем разные бригады. Строительную – для монолита и возведения фундамента. Плотников и сборщиков каркаса – для других действий. Инженеров – для прокладки коммуникаций (отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции). Дополнительные бригады – для выполнения внутренних работ: от зашивки стен гипсокартонном до отделки комнат». Не стоит соглашаться сотрудничать, увидев красивые снимки в портфолио подрядчика. Фотографии могут быть загружены из интернета или украдены у конкурентов. Нужно поинтересоваться не только финальными снимками результатов, но и отдельно взятых этапов. Если у подрядчика нет фотографий, вполне вероятно, что он лжет.
- Желательно связаться с прошлыми клиентами подрядчика и узнать, как им живется в новом доме. Этот способ – самый надежный, т. к. позволяет оценить опыт, квалификацию и надежность застройщика. Если подрядчик по каким-либо причинам отказывается давать контактные данные, ссылаясь, например, на конфиденциальность или нежелание беспокоить клиентов, то обязан предложить альтернативу в виде демонстрационной площадки. Если ее нет, стоит усомниться в профессионализме и надежности подрядчика.
- Предпочтение стоит отдавать подрядчикам, которые, кроме строительства, производят материалы для работ. Никто не знает технологию и стройматериал лучше, чем сам производитель. Практика показывает, что сотрудничество с такими подрядчиками – это минимум ошибок, заявленное качество и надежность дома, экономия денег, нервов и времени. Подрядчик-производитель занимается не только строительством, но и шефмонтажом – техническим надзором. Такой комплексный подход при соблюдении технологий – гарантия долговечности дома.
- Оценка качества стройматериалов – путь к прочному и надежному дому. Это еще один плюс сотрудничества с подрядчиком-производителем. От того, насколько хорош материал, зависит срок службы дома в Сочи. От этого же зависит и стоимость. Например, бюджетные варианты каркасного дома за 500 тысяч рублей говорят о том, что застройщик использует плохую древесину. Чаще всего ее название завуалировано под фразой: «Древесина естественной влажности класса «С»». Класс «С» допускает практически любые пороки дерева. А значит, каркас из сырых досок начнет гнить. Остановить этот процесс сложно и дорого. Будущее такого дома – атака плесени, грибка, болезнетворные бактерий. В техническом плане – демонтаж и переделка стен.
- Приблизительная смета и упрощенный расчет – зло. Заключая договор, нужно требовать детальную смету. Даже новичок в строительстве понимает, что дом под ключ – это комплексная работа сотни специалистов и внушительные объемы материалов. Подрядчики-мошенники предлагают своим клиентам приблизительную смету. Подвох в том, что на пике строительства застройщик может заявить о неучтенных дополнительных работах. Как результат – завышенный прайс за дом в Сочи, потеря денег. Клиент не сможет защитить свои права, ведь на руках у него лишь детальная смета. Чтобы избежать недоразумений при составлении сметы, у заказчика есть два пути. Первый – выделить время и провести время с калькулятором, выполнив самостоятельные расчеты. В интернете можно узнать, сколько весит кубометр бетона или погонный метр арматуры, какие существуют нормы расхода материала. Второй – обратиться за услугами ко второму подрядчику и попросить его рассчитать смету повторно. Потеряв деньги на его услугах, клиент все равно остается в плюсе, так как он застраховывает себя от переплаты. Не стоит стесняться звонить подрядчику и уточнять, почему в смете указана одна цена, а на деле выйдет совсем другая.
- Нужно требовать гарантии на работу, но не соблазняться на пожизненные. Согласно ст. 724 и 756 ГК РФ, срок гарантии – 5 лет. Он распространяется не только на работу подрядчика, но и на материалы от производителя. Некоторые застройщики ухитряются предлагать гарантию в 30, 50, 75 лет. Специалисты комментируют встречным вопросом: «Кто именно дает гарантию? Фирма, существующая на рынке без году неделя?». Многолетняя или пожизненная гарантия – не более, чем маркетинговый ход. Задача подрядчика – продать свои услуги, и не всегда важно, какими методами она изощряется в достижении своей цели. Перед тем как верить в обещанные золотые горы, нужно навести справки о подрядчике. Если он работает менее 3-х лет, появляется повод задуматься о правдивости его слов.
Выбрать подходящего подрядчика среди сотни компаний – сложно, но возможно.
Рекомендации по выбору застройщика:
- Стоит обращать внимание на более дорогие предложения. Как правило, высокий прайс оправдан, и клиент получит целый комплекс услуг по строительству дома в Сочи.
- Не стоит противиться дополнительной и, казалось бы, лишней информации о компании. Например, если подрядчик сам идет навстречу и рассказывает об услугах, допусках, лицензиях и сертификатах.
- При выборе нужно опираться не только на интуицию, но и на логику.
- Чтобы оценить точность сметы, стоит запросить расчет по техзаданию у разных подрядчиков.
Как найти подрядчиков для строительства дома в Сочи:
- рекомендации друзей и знакомых: эти люди поделятся реальным опытом сотрудничества, расскажут о недостатках и сложностях;
- выставки – это свидетельство профессионализма подрядчика, на подобных мероприятиях можно познакомиться с менеджером, рассчитать стоимость проекта;
- интернет-ресурсы: во время их изучения стоит уделить внимание разделам с отзывами, материалами, технологиями и готовыми постройками.
Если заказчик определился с подрядчиком, ему стоит придерживаться базового алгоритма сотрудничества.
Пошаговый план:
- Выбор компании.
- Запрос стоимости работ.
- Встреча в офисе.
- Проверка документов.
- Изучение портфолио.
- Заключение договора.
Общение с подрядчиком – великое искусство. Разобравшись в основах строительства и законодательной базе, клиент сможет смело парировать во время споров, обсуждать интересующие его моменты, правильно задавать вопросы и контролировать каждый шаг строительства дома в Сочи.
Если заказчик не хочет разбираться в теме строительства, он может поручить это дело доверенному лицу. Например, обратиться к эксперту по недвижимости. Специалист проведет аудит с несколькими претендентами и предложит оптимальный вариант.
Во время аудита у подрядчика нужно запросить:
- Типовой договор подряда и скан свидетельства о регистрации компании. Полученные данные проверяются в ФНС (Федеральной налоговой службе). Это поможет выяснить, лукавит ли подрядчик. При изучении договора основное внимание нужно направить на предмет договора, сроки строительства, фиксированную стоимость на каждом этапе и привязку оплаты к ним, условия строительства (предоставление жилья для бригады, уборка мусора). Кроме того, изучается гарантия на все элементы дома: фундамент, стеновой комплект, коммуникации, стройматериалы.
- Детальную смету. Ее включают в договор подряда как приложение. Согласно ст. 33 Закона РФ «О защите прав потребителей», клиент имеет право потребовать смету в любой форме – детальной или приблизительной. В нее входят: полный список стройматериалов с указанием количества, размеров, категории, марки и ценника; описание и стоимость работ; условия и прайс за доставку; дополнительные затраты, например стоимость генератора при отсутствии электричества на территории.
- Реальный опыт подрядчика на рынке недвижимости. В идеале – сколько и какие дома были построены в Сочи в течение последнего года. Можно съездить по указанным адресам и расспросить хозяев.
- Наличие собственного производства материалов. Если дом деревянный, нужно запросить сертификат о регионе происхождения леса. Предпочтение стоит отдавать северо-западным, сибирским лесам. Их древесина наиболее долговечна и не трескается после воздействия внешних природных факторов.
- Контакты проектировщика. Этот специалист поможет до заключения договора обсудить пожелания к проекту, внести поправки в документы. Кроме того, он определит, как экономнее расходовать материалы.
- Информацию о бригадах, их национальности и квалификации. Например, как набираются специалисты, как их обучают и аттестуют, будет ли присутствовать прораб – куратор строительства.
- Данные о контроле качества строительных работ. Обязательно стоит уточнить, как проверяется качество построенного дома, какая ведется документация. Далее надо узнать, есть ли промежуточные приемки отдельных этапов работ (котлован, фундамент, стеновой комплект, кровля, утепление, перегородки).
- Наличие собственного автопарка. Это несомненный плюс, ведь доставка транспортом подрядчика обойдется дешевле.
- Контактные данные представителей компании: менеджера-куратора, проектировщика, прораба, бухгалтера, директора. С ними можно связаться для обсуждения любых вопросов.
Особенности заключения договора подряда на постройку дома в Сочи
Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор подряда на постройку дома отличается от других документов характером работ и областью их применения. Результат работы – построенный дом.
Соглашению характерны условия:
- возмездности – работа выполняется за плату;
- двусторонности – и заказчик, и подрядчик имеют свои обязательства;
- консенсуальности – обязанности и права появляются при подписании договора.
Договор подряда отражает все этапы строительства, начиная от закладки фундамента и заканчивая отделочными работами. Условия сотрудничества обсуждаются с подрядчиком во время личной встречи.
Договор подряда включает в себя:
- детальное описание строительных работ;
- перечень стройматериалов;
- сроки выполнения поэтапно, дату финальной сдачи дома;
- гарантии.
При подписании договора должно присутствовать три лица: заказчик, подрядчик и юрист. Это обезопасит обе стороны от мошенничества.
Выбор подрядчика для строительства дома в Сочи – самая ответственная задача перед строительством. Хороший кандидат имеет портфолио, свободно делится контактами клиентов, детально знакомит заказчика с каждым этапом строительства. Чтобы обезопасить сделку, подрядчик заключает с клиентом договор подряда в присутствии юриста.