Если всё, что написано далее, является для Вас сложным или Вы не хотите тратить своё время на решение данного вопроса, специалисты нашей компании смогут подготовить пакет документов необходимых для начала строительства частного дома, объекта ИЖС, но только в рамках проектирования или строительства дома нашей компанией.
Начнем с перечня необходимых документов, а далее весь процесс и обоснование перечня документов.
Документы необходимые для подготовки пакета:
Выписка из ЕГРН (обязательно);
ГПЗУ - Градостроительный план земельного участка (обязательно);
Эскизный проект дома (обязательно, выполненный в зависимости от требований ГПЗУ);
Геологические условия участка (в зависимости от требований ГПЗУ);
ОВО - Описание внешнего облика (в зависимости от требований ГПЗУ);
Информация о возможности подключения к коммунальным сетям (в зависимости от требований ГПЗУ);
Согласование высотной отметки Росавиации (в зависимости от требований ГПЗУ).
Документы необходимые для подачи уведомления в МФЦ:
Паспорт владельца земельного участка или доверенность (обязательно);
Оформленный бланк уведомления (обязательно);
Приложения документов в зависимости от требований ГПЗУ из вышеперечисленного списка (обязательно).
А далее рассмотрим все вопросы детально.
Что нужно сделать до начала строительства индивидуального жилого дома?
1. В первую очередь необходимо определить сведения о виде разрешенного использования земельного участка, указанные в выписке из ЕГРН.
Строительство разрешено на земельных участках, предназначенных для: индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства.
2. Получить Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), в котором указываются разрешенные параметры строительства на конкретном земельном участке, а также информация об ограничениях использования земельного участка, если участок расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий.
3. Разработать проект будущего дома, с учетом параметров, указанных в ГПЗУ , а также геологических и топографических особенностей земельного участка. На данном этапе необходимо произвести инженерно-геологические исследования участка, а также провести топосъемку участка.
4. На основании параметров здания, определенных проектом (количества этажей, высота здания, сведений об отступах от границ земельного участка, площади застройки и т.д.) подготовить Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, приложив к нему перечень документов, в зависимости от расположения участка в границах зон с особыми условиями использования территорий.
В данный перечень могут входить следующие документы:
- Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в текстовом и графическом виде, в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения;
- Заключение об инженерно-геологических условиях участка строительства, в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах зоны оползневых процессов;
- Сведения от ресурсоснабжающей организации о возможности подключения объекта к сетям водоснабжения и канализации, в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах зоны округа горно-санитарной охраны курорта;
- Согласование высотной отметки здания с Южным МТУ Росавиации, в случае строительства (реконструкции, размещения) объекта в пределах приаэродромной территории гражданских аэродромов, районов аэродромов, а также в зонах действия систем посадки, вблизи объектов радиолокации и радионавигации, предназначенных для обеспечения полетов воздушных судов.
Документы можно подать через МФЦ, непосредственно в департаменте архитектуры и градостроительства города или на сайте госуслуг.
5. После получения Уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке можно приступать непосредственно к строительству.
Рассмотрим основные изменения, установленные Федеральным законом "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 03.08.2018 N 340-ФЗ.
Уведомления вместо разрешений
В документальной подготовке к застройке участков:
для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта (ЛПХ)
для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
для садоводства
произошли изменения:
исключены разрешения на строительство
введены новые документы:
уведомление о планируемом строительстве/реконструкции объекта
уведомление об окончании строительства/реконструкции объекта
Установлена равнозначность понятий
объект индивидуального жилищного строительства
жилой дом
индивидуальный жилой дом
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (пункт 39 статьи 1):
объект ИЖС – это отдельно стоящее здание, обладающее комплексом характеристик одновременно:
количество надземных этажей не более чем 3
высота не более 20 м
жилой дом:
состоит из комнат и вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд и связанных с проживанием граждан
не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости
Cтатьи Градостроительного кодекса РФ 51.1 и 55 установили порядок подачи уведомлений. О намерении построить дом, а потом о завершении его возведения застройщик должен сообщить администрации, направив уведомления:
о планируемом строительстве/реконструкции
об окончании строительства
Срок рассмотрения уведомления
Срок рассмотрения администрацией поступивших уведомлений – 7 дней.
В случае, если строительство или реконструкция объекта планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, срок рассмотрения администрацией поступивших уведомлений – 30 дней.
В течение этого времени администрация:
сопоставляет параметры объекта, что застройщик указал в уведомлении, с предельными параметрами разрешённого строительства
делает выводы об соответствии или несоответствии параметров
определяет допустимость строительства объекта:
по виду использования земельного участка
по соответствию установленным ограничениям
По итогам рассмотрения, администрация направляет застройщику уведомление:
о соответствии построенных/реконструированных объектов градостроительным требованиям
о несоответствии объектов установленным градостроительным требованиям
Когда строительство объекта согласовано?
Строительство объекта считается согласованным, если застройщик получил уведомление администрации:
о соответствии параметров объекта
о допустимости его размещения
Оно даёт право на строительство в согласованных параметрах в течение 10 лет (пункт 13 статьи 51.1 Гр.К РФ).
Строительство началось до введения уведомлений
Разрешение на строительство, выданное до 04.08.2018 считается действительным и подача уведомления о начале строительства в данном случае не требуется.
По окончании строительства в администрацию нужно подать уведомление об этом факте.
Ситуации с самовольными постройками
В случае самовольной постройки власти вправе принять одно из двух решений:
привести самострой в соответствие с градостроительной документацией:
с материалами по планировке территории
с параметрами объектов, установленными федеральными законами
с предельными параметрами разрешённого строительства/ реконструкции ОКС, установленными в ПЗЗ
о сносе самостроя
Государственный кадастровый учёт и регистрация прав
Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на созданные объект ИЖС или садовый дом (пункт 1_1 части 1 статьи 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ):
выполняется по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления
проводится без участия застройщика
Застройщик может подать заявление в самостоятельном порядке в случае, когда орган местного самоуправления не направил материалы в Росреестр. К нему нужно приложить:
технический план
правоустанавливающий документ на земельный участок
Виды уведомлений
В документооборот введены несколько видов уведомлений, утверждённых Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ( № 591/пр от от 19 сентября 2018 года):
Уведомления от застройщика
о планируемых строительстве или реконструкции
об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции
о завершении строительства
Ответные уведомления органа местного самоуправления
о соответствии параметров объекта установленным параметрам
о допустимости строительства объекта
о несоответствии или изменении параметров объекта тем, что были указаны в уведомлении администрации
о недопустимости строительства объекта
о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям градостроительного регламента
Уведомление о планируемом строительстве
Уведомления подаются в следующих случаях:
при планируемом строительстве или реконструкции
при определении соответствий или несоответствий установленным параметрам
для определения возможности строительства объекта
при изменениях параметров планируемого строительства/реконструкции объекта
после завершения строительства или реконструкции объекта
при установлении соответствия или несоответствия построенных или реконструированных домов требованиям градостроительного законодательства
В приложении к уведомлению указывается информация о составе сведений, документах (пункт 4 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ):
о застройщике
для физического лица:
ФИО
место жительства
реквизиты документа, удостоверяющего личность
о земельном участке:
кадастровый номер
адрес или описание, по которому можно определить расположение участка
сведения о праве застройщика и правах других лиц на земельный участок
ВРИ участка
сведения о планируемых параметрах объекта
сведения об отступах от границ ЗУ
правоустанавливающие документы на земельный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН
об объекте капитального строительства:
назначение объекта
цель подачи уведомления
кадастровый номер (при реконструкции)
права других лиц
планируемые параметры:
количество надземных этажей
предельная высота
размер отступов от всех границ земельного участка до ОКС
площадь ЗУ под объектом
описание внешнего облика ОКС:
когда строительство ведётся в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения
указание о том, что ОКС не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости
Пояснение
Описание внешнего облика объекта включает разделы:
текстовая часть:
параметры объекта
цветовое решение внешнего облика
перечень стройматериалов, определяющих внешний облик объекта
требования к архитектурным решениям, установленные градостроительным регламентом
графическая часть:
фасады
конфигурация объекта
Примечание
При строительстве или реконструкции объекта в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения застройщик должен представить типовое архитектурное решение. Это требование ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (№ 73-ФЗ).
Уведомление о планируемом строительстве направляется одним из способов:
лично
через МФЦ
через портал госуслуг
заказным письмом
При отсутствии в уведомлении каких-либо сведений или приложений документы возвращаются застройщику в течение 3 рабочих дней. В сопроводительном письме указывается причина возврата.
Если уведомление застройщика:
подготовлено с соблюдением всех требований
указанные сведения о будущем строении отвечают градостроительному регламенту территориальной зоны, в границах которой расположен земельный надел
заявителю будет выслано уведомление о соответствии объекта установленным параметрам строительства и допустимости его размещения на земельном участке.
Когда можно начинать строительство дома?
Приступать в строительству сразу же после подачи уведомления о планируемом строительстве нельзя. Нужно дождаться ответного уведомления от местной администрации.
Право на строительство появляется в том случае, когда администрация подтвердит соответствие указанных застройщиком параметров дома и сведений об участке.
Актуальность уведомления администрации сохраняется в течение 10 лет.
Право на строительство возникает также в случае, когда ответного уведомления администрации нет.
Запрет на строительство объекта означает информация в ответном уведомлении администрации:
о несоответствии параметров объекта, указанных в уведомлении о планируемом строительстве, параметрам, установленным градостроительным регламентом
о недопустимости строительства объекта
Копии ответного уведомления администрации высылаются одновременно в органы строительного и земельного надзора (пункт 12 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ).
Основания для отказа в строительстве
Причины отказа в строительстве объекта:
установлено несоответствие параметров объекта и предельных параметров разрешённого строительства
размещение объекта не соответствуют ВРИ ЗУ
размещение объекта не допускается установленными ограничениями
уведомление подано или направлено лицом, не имеющим прав на земельный участок
В уведомлении администрации указываются:
причины отказа
предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции объектов
информация о несоответствии объекта установленым предельным параметрам строительства
При недопустимости размещения объекта отражаются:
установленный ВРИ ЗУ
виды ограничений использования ЗУ
сведения о том, что застройщик, подавший уведомление о планируемом строительстве, не имеет прав на земельный участок
сведения о несоответствии требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом
сведения о несоответствии описания внешнего облика объекта предмету охраны исторического поселения
Уведомление о вводе объекта в эксплуатацию
Порядок ввода объекта в эксплуатацию с введением закона №340-ФЗ заметно усложнился:
сначала готовится технический план (без отступлений от параметров, указанных в выданном ответном уведомлением администрации о соответствии объекта параметрам разрешённого строительства)
направляется уведомление об окончании строительства с приложением:
технического плана
квитанции за регистрацию права собственности на построенный объект
После получения уведомления застройщика об окончании строительства администрация проводит выезд на объект. В ходе выездной проверки выполняется следующее:
внешний облик объекта сравнивается с его описанием и графическим изображением в приложении к уведомлению о планируемом строительстве
определяется соответствие:
параметров построенного дома сведениям, указанным застройщиком в уведомлении
назначению объекта и виду использования участка
ограничениям, установленным на дату поступления уведомления об окончании строительства
типовому архитектурному решению, если строительство выполнялось в границах исторического поселения федерального или регионального значения
Причины отказа на ввод объекта в эксплуатацию
Причины отказа администрации в уведомлении о вводе объекта в эксплуатацию (пункт 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ):
постройка НЕ соответствует:
ВРИ земельного участка
территориальной зоне
параметрам застройки, установленным в ПЗЗ
земельный участок расположен в охранной зоне:
рядом с ЛЭП или с газопроводом, где строительство НЕ разрешается вообще
Более «жизненные» примеры оказа во вводе объекта в эксплуатацию по причине несоответствия заявленным параметрам и ВРИ участка:
в уведомлении о планируемом строительстве было указано, что дом будет двухэтажным, размером 10 м х 10 м, а построен был дом:
с двумя надземными этажами и подвалом
трёхэтажный с мансардой
при строительстве была изменена площадь строения
дом построен на огородном участке, то есть назначение строения не соответствует ВРИ земельного надела
Резюме
Цель введения закона – упорядочение частного жилищного строительства:
установлены единые требования к строительству жилых домов на ЗУ, предоставленных:
для садоводства
для ИЖС
для ведения ЛПХ в границах населённого пункта
определены максимальные параметры жилого дома, предотвращающие проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов ИЖС
пересмотрен подход к разрешительным процедурам при возведении жилых и садовых домов
установлены особенности государственного кадастрового учёта и госрегистрации прав на жилые и садовые дома
обеспечен контроль за соблюдением параметров строительства
регламентированы основания и порядок сноса:
ОКС
самовольных построек
установлен механизм прекращения прав на земельный участок с самовольной постройкой
предусмотрены переходные положения
ФЗ № 340-ФЗ позволяет:
определить возможность строительства
исключить возведение ОКС при явных и грубых нарушениях законодательства
